Lokaal bestuur Edegem wil de eigenaars van onbewoonde en ongebruikte woningen en/of gebouwen aanmoedigen om deze woningen en/of gebouwen te bewonen of bruikbaar te maken. De strijd tegen leegstaande woningen en/of gebouwen zal onder meer een effect hebben als de opname van dergelijke gebouwen en woningen in een inventarislijst ook daadwerkelijk belast wordt.
Ook via de deelname aan de intergemeentelijke vereniging ‘IVLW Zuidrand 1’ en via de goedkeuring van de subsidieaanvraag door de gemeenteraad verbindt de gemeente zich tot het opsporen, registreren en aanpakken van leegstaande woningen en gebouwen.
Daarnaast nopen de begrotingsnoodwendigheden evenzo tot het behoud van deze belasting.
Het college merkte op dat er in het leegstandsregister panden werden opgenomen wegens het niet gebruik in overeenstemming met de woonfunctie, maar die feitelijk wel effectief in gebruik waren voor bijvoorbeeld de uitoefening van een vrij beroep. Het college wil een leegstandsbelasting in deze situaties vermijden, omdat de panden wel in gebruik zijn. Het college wenst in hoofdzaak met haar leegstandsbeleid verloedering tegen te gaan. Daarom stelt het college aan de gemeenteraad voor om een vrijstellingsgrond toe te voegen in het belastingreglement op leegstaande woningen en gebouwen voor woningen waarvan de houder van het zakelijk recht aantoont dat ze effectief en niet-occasioneel gebruikt worden voor het uitoefenen van een vrij beroep.
Ook werd er een vrijstellingsgrond toegevoegd in dit belastingreglement voor sociale huurwoningen waarvoor een volledig renovatiedossier werd ingediend bij de bevoegde overheid. Renovaties van sociale woningen hebben een grote complexiteit, de administratieve afhandeling ervan kent vele stappen en vraagt dus tijd.
Er werd tevens rekening gehouden met bijgevoegde opmerkingen die lokaal bestuur Edegem ontving op 6 oktober 2020 vanwege het Agentschap voor Binnenlands Bestuur na controle door hun diensten van het belastingreglement op leegstaande woningen en gebouwen, zoals goedgekeurd op 18 december 2019.
Ook de juridische gronden werden aangepast. Er wordt verwezen naar de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, niet meer naar het Decreet Grond- en Pandenbeleid én eerdere uitvoeringsbesluiten.
Grondwet, artikel 170§4
Geen last of belasting kan door de agglomeratie, de federatie van gemeenten en de gemeente worden ingevoerd dan door een beslissing van hun raad.
Decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen, en latere wijzigingen.
Dit decreet regelt de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van de gemeentebelasting.
Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Regelt de omgevingsvergunning.
De omzendbrief KB/ABB 2019/2 van 15 februari 2019 betreffende de gemeentefiscaliteit.
Bevat de aanbeveling om de leegstands- en tweedeverblijfsbelasting op elkaar af te stemmen.
Besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2020 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijziging, inzonderheid artikel 2 §1.
Bepaalt welke functies als hoofdfunctie beschouwd worden.
Vlaamse Codex Wonen van 2021 van 17 juli 2020, inzonderheid boek 2, deel 2, titel 3 en artikels 2.9 tot en met 2.14.
Regelt het leegstandsregister.
Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, inzonderheid boek 2. deel 2, titel 4, artikel 2.14.
Gemeenten die deelnemen aan een gesubsidieerd intergemeentelijk samenwerkingsproject lokaal woonbeleid moeten verplicht leegstaande gebouwen en woningen opsporen, registreren en aanpakken.
Ministerieel besluit van 12 december 2019.
Goedkeuring subsidiebelofte aan IVLW Zuidrand 1 voor de periode 2020-2025 door de Vlaamse minister voor Wonen.
De raad keurt het belastingreglement op leegstaande woningen en gebouwen vanaf 1 april 2024 tot en met 31 december 2025 goed als volgt:
ARTIKEL 1: BEGRIPSOMSCHRIJVINGEN
Voor de toepassing van dit reglement gelden onder meer de begripsomschrijvingen van artikel 1.3 en artikel 2.9 tot en met 2.14 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Voor de toepassing van dit reglement wordt specifiek volgende definitie verstaan onder:
§ 1. Administratie: de gemeentelijke administratieve eenheid en/of intergemeentelijke administratieve eenheid die door de gemeenteraad wordt belast met het beheer, de opmaak, de opbouw en de actualisering van de gemeentelijke inventaris.
§ 2. Administratieve akte: de beslissing tot opname van een leegstaande woning of een leegstaand gebouw in het leegstandsregister. De administratieve akte bevat de vaststelling van de leegstand.
§ 3. Beroepsinstantie: het college van burgemeester en schepenen.
§ 4. Beveiligde zending: één van de hiernavolgende betekeningswijzen:
a. een aangetekend schrijven;
b. een afgifte tegen ontvangstbewijs.
§ 5. Gebouw: elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten, vermeld in artikel 2,1° van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten.
§ 6. Houder van het zakelijk recht, zoals vermeld in artikel 1.3 §1 22° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, de persoon of de personen met één van de volgende zakelijke rechten met betrekking tot een woning of gebouw:
a) de volle eigendom;
b) het recht van opstal of van erfpacht;
c) het vruchtgebruik.
§ 7. Inventarisatiedatum: de datum waarop het gebouw en/of woning voor de eerste maal in het leegstandsregister wordt ingeschreven.
§ 8. Kamer: een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt, zoals vermeld in artikel 1.3 §1, 25° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
§ 9. Leegstaand gebouw: gebouw waarvan meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een periode van ten minste twaalf opeenvolgende maanden. Hierbij wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uit maken van het gebouw.
De functie van het gebouw is deze die overeenkomt met een voor het gebouw of gedeelten ervan uitgereikte omgevingsvergunning of meldingsakte als vermeld in artikel 6 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Bij een gebouw waarvoor geen vergunning of melding voorhanden is, of waarvan de functie niet duidelijk uit een vergunning of melding blijkt, wordt de functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van het gebouw voorafgaand aan het vermoeden van leegstand, zoals dat blijkt uit aangiften, akten of bescheiden.
Een gebouw dat in hoofdzaak gediend heeft voor een economische activiteit, vermeld in artikel 2, 2° van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, wordt niet beschouwd als leegstaand zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van het gebouw bewoont en dat gedeelte niet afsplitsbaar is. Een gedeelte is eerst afsplitsbaar indien het na slopen van de overige gedeelten kan worden beschouwd als een afzonderlijke woning die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
§ 10. Als leegstaande woning wordt beschouwd: een woning die gedurende een periode van ten minste 12 opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met de woonfunctie.
§ 11. Leegstandsregister: het gemeentelijk register van leegstaande gebouwen en woningen, opgemaakt als een digitaal bestand. Het leegstandsregister vormt een bestuursdocument overeenkomstig het bestuursdecreet van 7 december 2018 en is als zodanig toegankelijk voor het publiek.
§ 12. Leegstand bij nieuwbouw: een nieuw gebouw of een nieuwe woning wordt als een leegstaand gebouw of een leegstaande woning beschouwd indien dat gebouw of die woning binnen zeven jaar na de afgifte van een omgevingsvergunning in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig zijn functie.
§ 13. Verjaardag: het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van twaalf maanden vanaf de datum van eerste inschrijving, zolang het gebouw en/of de woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt.
§ 14. Vrij beroep: elke zelfstandige beoefenaar van een dienstverlenend intellectueel beroep, waarbij de dienstverlening hoofdzakelijk uit een intellectuele prestatie bestaat, er een belangrijke voorafgaande opleiding en permanente vorming vereist is, de beoefenaar een persoonlijke verantwoordelijkheid draagt, de dienstverlening gebeurt zowel in het belang van de cliënt als het algemeen belang en de beroepsuitoefening onderworpen is aan een deontologie.
§ 15. Woning: elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande, zoals vermeld in artikel 1.3 §1, 66° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
ARTIKEL 2: BELASTING OP LEEGSTAANDE WONINGEN EN GEBOUWEN
§ 1. Er wordt vanaf 1 april 2024 tot en met 31 december 2025 een gemeentebelasting gevestigd op de woningen en gebouwen die gedurende minstens twaalf (12) opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.
§ 2. De belasting voor een leegstaande woning of een leegstaand gebouw is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat die woning of dat gebouw gedurende twaalf (12) opeenvolgende maanden is opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.
Zolang het leegstaand gebouw of de leegstaande woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt, blijft de heffing verschuldigd op het ogenblik dat een nieuwe termijn van twaalf (12) maanden verstrijkt.
ARTIKEL 3: BELASTINGPLICHTIGE
§ 1. De belasting is verschuldigd door de houder van het zakelijk recht betreffende het leegstaande gebouw of de leegstaande woning op de verjaardag van de inventarisatiedatum.
§ 2. Ingeval van mede-eigendom zijn de mede-eigenaars hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de totale belastingschuld. Ingeval er meerdere andere houders van het zakelijk recht zijn, zijn deze eveneens hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de totale belastingschuld.
§ 3. Bij elke overdracht van een zakelijk recht op een in het leegstandsregister opgenomen goed moet de zakelijk gerechtigde uiterlijk één maand na de overdracht, de overdracht schriftelijk melden aan het lokaal bestuur Edegem. Hij moet minimaal vermelden:
De houder van het zakelijk recht van een in het leegstandsregister opgenomen goed is verplicht om elke kandidaat-koper vooraf te informeren over de opname in het leegstandsregister van de woning en/of het gebouw dat hij wil verkopen.
Bij ontstentenis van deze kennisgeving wordt de overdrager van een zakelijk recht als belastingschuldige beschouwd voor de eerstvolgende belasting die na de overdracht van het zakelijk recht wordt gevestigd, op voorwaarde dat lokaal bestuur Edegem op de verjaardag van inventarisatie niet in kennis is van het feit dat er een overdracht van het zakelijk recht plaatsvond.
De belasting bedraagt:
1 500 EUR voor een leegstaande woning
1 500 EUR voor een leegstaand gebouw
Indien het gebouw of de woning een tweede opeenvolgende termijn van twaalf maanden op de inventaris staat, bedraagt de belasting:
3 000 EUR voor een leegstaande woning
3 000 EUR voor een leegstaand gebouw
Indien het gebouw of de woning een derde opeenvolgende termijn van twaalf maanden op de inventaris staat, bedraagt de belasting:
4 500 EUR voor een leegstaande woning
4 500 EUR voor een leegstaand gebouw
Indien het gebouw of de woning een vierde of latere opeenvolgende termijn van twaalf maanden op de inventaris staat, bedraagt de belasting:
6 000 EUR voor een leegstaande woning
6 000 EUR voor een leegstaand gebouw
Bij een volledige overdracht van het zakelijk recht betreffende het gebouw of de woning wordt de belasting herrekend en is opnieuw het basisbedrag van de belasting (1500 EUR) verschuldigd voor het heffingsjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht.
ARTIKEL 5: VRIJSTELLINGEN
§1. Een vrijstelling van de heffing kan door de houder van het zakelijk recht aangevraagd worden bij de administratie via het daartoe bestemde aanvraagformulier. De aanvraag voor een vrijstelling van de heffing moet via beveiligde zending of via de officiële website van de gemeente worden ingediend bij lokaal bestuur Edegem voor de verjaardag van de inventarisdatum. Deze inventarisdatum staat vermeld in de administratieve akte tot opname in het leegstandsregister. De houder van het zakelijk recht die gebruik wenst te maken van een vrijstelling zoals beschreven in artikel 5§2 dient zelf hiervoor de nodige bewijsstukken voor te leggen aan de administratie. De administratie kan bijkomende bewijsstukken opvragen en/of een feitenonderzoek ter plaatse uitvoeren.
Een vrijstelling van belasting kan ambtshalve worden toegepast voor zover de administratie in bezit is van afdoende bewijskrachtige gegevens.
§ 2. Van de leegstandsheffing zijn vrijgesteld:
1° de belastingplichtige die om medische of psychische reden in een erkende zorginstelling of erkende ouderenvoorziening verblijft, voor een periode van maximum twee jaar;
2° de belastingplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing, voor een periode van maximum twee jaar;
3° de belastingplichtige die sinds minder dan één jaar zakelijk gerechtigde is van het gebouw of de woning, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor het heffingsjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht;
4° de woning of het gebouw gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan en de woning is aangeduid als te onteigenen goed;
5° de woning of het gebouw zit in onvrijwillige onverdeeldheid. Deze vrijstelling moet jaarlijks worden aangetoond worden door middel van een notariële akte en geldt voor maximum twee jaar;
6° de woning of het gebouw, krachtens decreet, beschermd is als monument, stads- of dorpsgezicht, of opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als monument, stads- of dorpsgezicht en waarvoor een restauratiepremiedossier bij de bevoegde overheid is ingediend en ontvankelijk verklaard;
7° de woning of het gebouw vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van twee jaar;
8° de woning of het gebouw onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van twee jaar volgend op de aanvang van de onmogelijkheid tot daadwerkelijk gebruik;
9° de woning of het gebouw gerenoveerd wordt blijkens een niet vervallen omgevingsvergunning voor de uitvoering van stedenbouwkundige handelingen, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een termijn van drie jaar volgend op het uitvoerbaar worden van de omgevingsvergunning;
10° de woning of het gebouw gerenoveerd wordt zonder omgevingsvergunning, mits de belastingplichtige door middel van een gedetailleerd renovatiedossier (timing, aard werken, kostprijs en foto's) aantoont dat het een totale verbouwing betreft en waarbij de woning wordt aangepast aan de huidige woningkwaliteitsnormen. De werken worden jaarlijks aangetoond aan de hand van foto’s en bijgevoegde facturen. De vrijstelling geldt voor een periode van maximum twee jaar;
11° de woning of het gebouw waarvan de leegstand op de verjaardag van de inventarisatiedatum het gevolg is van overmacht, dat wil zeggen te wijten is aan redenen buiten de wil van de zakelijk gerechtigde van wie redelijkerwijze niet kan verwacht worden dat hij een einde stelt aan de leegstand;
12° de woning waarvan de houder van het zakelijk recht aantoont dat ze effectief en niet-occasioneel in gebruik is voor de uitoefening van een vrij beroep, zoals gedefinieerd in artikel 1 §14 van dit belastingreglement. Deze vrijstelling wordt enkel verleend wanneer er geen structurele wijzigingen aan de woning worden uitgevoerd, zodat wanneer de woning niet meer door de vrije beroeper wordt gebruikt, ze meteen terug gebruikt kan worden voor haar eigenlijke functie, namelijk wonen.
13° de woning waarvan de houder van het zakelijk recht een woonmaatschappij is. Deze vrijstelling geldt gedurende maximaal drie jaar op voorwaarde dat de woonmaatschappij kan aantonen dat ze een volledig renovatiedossier voor de geïnventariseerde sociale huurwoning heeft ingediend bij de bevoegde overheid. De vrijstelling gaat in op datum van ontvangst van de bewijsstukken van het renovatiedossier door het lokaal bestuur Edegem.
De belasting wordt ingevorderd bij wege van een kohier dat vastgesteld en uitvoerbaar verklaard wordt door het college van burgemeester en schepenen.
ARTIKEL 7: BETALINGSTERMIJN
De belasting moet betaald worden binnen twee maanden na de verzending van het aanslagbiljet.
ARTIKEL 8: BEZWAAR
De belastingschuldige of zijn vertegenwoordiger kan bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen.
Het bezwaarschrift wordt behandeld in overeenstemming met het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen en latere wijzigingen.
ARTIKEL 9
De vestiging en de invordering van de belasting, alsook de regeling van de geschillen ter zake gebeurt volgens de modaliteiten vervat in het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen en latere wijzigingen.
De raad heft de voorgaande raadsbesluiten in verband met de belasting op leegstaande woningen en gebouwen met ingang van 1 april 2024 op.