Het lokaal bestuur is eigenaar van een stukje grond van bijna 85m² grenzend aan
Kadastraal gekend onder sectie C nummer 189C. Dit perceeltje maakt, samen met grote perceel langs de Heihoefseweg (sectie C nummer 189A, 12 218,35m²) deel uit van de zone waarop een recht van opstal werd gevestigd ten voordele van De Ideale Woning voor de realisatie van hun bouwproject. Het recht van opstal werd gevestigd voor een termijn van 50 jaar (van 1 januari 2004 – 31 december 2053). De Ideale Woning betaalt jaarlijks 1 EUR vergoeding (beslissing GR 24 januari 2002). Dit recht van opstal werd gevestigd door een notariële akte van 3 juni 2003.
De strook grond achter de tuinen in de Gebroeders van Raemdoncklaan staat in het BPA Groot Molenveld gecatalogeerd als een strook voor tuinen, vrij van elke constructie.
In de Gebroeders van Raemdoncklaan kochten 13 percelen (nr 26 t.e.m. 50) een extra stuk grond aan in 1997, nl. de strook achter hun tuinen. De toenmalige eigenaar van het pand Gebroeders van Raemdoncklaan 52 ging destijds niet in op die mogelijkheid. De huidige eigenaar van het pand is wel geïnteresseerd in aankoop. Hij startte daarom gesprekken op met De Ideale Woning aangezien hij in de veronderstelling was dat dit de eigenaar was. Er werd een landmeter aangesteld voor opmeting en precadastratie. Na overleg tussen De Ideale Woning en de landmeter zou de grond minstens 165 EUR/m² waard zijn. Rekening houdend met 77m² (84,97 – de grensoverschrijding van 7m² van de buur) werd een akkoord bereikt met de eigenaar van Gebroeders Van Raemdoncklaan 52 op een aankoopbedrag van 12.000 EUR.
De eigenaar van Gebroeders Van Raemdoncklaan 52 kreeg helaas geen lening om de aankoop in één keer rond te krijgen, dus er werd met De Ideale Woning volgend scenario afgesproken.
Er werd een overleg bij de notaris belegd om de verkoop notarieel vast te leggen. De notaris stelde vast dat De Ideale Woning de verkoop niet kon regelen want het lokaal bestuur Edegem is eigenaar.
1. Principe van verkoop
Dit stukje grond heeft geen strategische meerwaarde voor het gemeentelijk patrimonium en/of de werking van de gemeentelijke diensten. Daarom wordt de verkoop voorgesteld.
2. Schatting
Het goed werd niet formeel geschat door een erkend landmeter-expert. Op basis van opzoekingen door de landmeter in overleg met De Ideale Woning werd de venale waarde geraamd op 12 000 EUR. Gelet op de beperkte venale waarde wordt voorgesteld om geen nieuwe schatter aan te stellen en om de schatting van De Ideale Woning als de minimale verkoopprijs te beschouwen.
3. Procedure
Uit artikel 293 van het decreet lokaal bestuur vloeit de verplichting voort in hoofde van een gemeente en autonome gemeentebedrijven om onroerende goederen van de gemeente altijd te vervreemden volgens de principes van mededinging en transparantie.
“Onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven worden altijd vervreemd volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan.”
Uit dit artikel blijkt aldus expliciet dat men van het algemene principe kan afwijken mits motivering.
Artikel 3.2 van de omzendbrief KB/ABB 2019/3 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten bepaalt verder het volgende:
“Voor onroerende transacties moet de markt geraadpleegd worden. Elke mogelijk geïnteresseerde moet de kans krijgen om mee te dingen. De procedure verloopt met voldoende openbaarheid en transparantie. Het bestuur moet voldoende en gepaste publiciteit voeren om de mogelijk geïnteresseerden te bereiken. Dat is de beste garantie om een goede prijs te verkrijgen en is de werkwijze die het best het algemeen belang dient.
Onderhandse verkopen met voldoende publiciteit, transparantie en mededinging beantwoorden aan voormelde criteria. Dat geldt uiteraard ook voor de notariële openbare verkopen, zoals die zijn geregeld in het Gerechtelijk Wetboek.
Alleen om redenen van algemeen belang kan worden aanvaard dat de transactie zonder concurrentie verloopt. Het bestuur moet dat voldoende motiveren.”
Uit deze omzendbrief volgt opnieuw expliciet dat men kan afwijken van het principe van transparantie en mededinging. In deze omzendbrief wordt niet bepaald wat onder ‘algemeen belang’ valt.
De Raad van State erkent in een aantal arresten dat in welbepaalde gevallen van die transparantie en gelijke mededinging kan worden afgeweken omwille van redenen van algemeen belang.
Zo heeft de Raad in de arresten dd. 13 juli 2012 met nr. 220.328 en dd. 30 januari 2015 met nummer 230.062 (arresten NV Immorocha) geoordeeld dat gelet op de unieke en uitzonderlijke positie van de medecontractant die niet bij ieder andere eigenaar is aan te treffen, de betrokken medecontractant als ‘enige partner’ van de betrokken overheid kan worden beschouwd.
De afwijking kan dus geargumenteerd worden dat door het feit dat de eigenaren van de Gebroeders Van Raemdoncklaan in 1997 de kans kregen een perceel bij aan te kopen en het feit dat inclusie van dit stuk grond bij deze tuin de logische ruimtelijke ordening ten goede zou komen.
De openbare bekendmaking is ook een toepassing van het zorgvuldigheidsbeginsel. Dit kan achterwege blijven indien blijkt dat de baten (hogere prijs) niet zouden opwegen tegen de kosten van een mededingingsprocedure (organisatie openbare verkoop). Door de ligging van het stuk grond lijkt dat in deze het geval te zijn.
4. Precadastratie
Mocht er een verkoop plaatsvinden, dan moet de akte van opstal aan De Ideale Woning aangepast worden (notarieel). Het stukje grond zal ook geprecadastreerd moeten worden als behorende bij het perceel van de koper.
Artikel 41, tweede alinea,11° Decreet Lokaal Bestuur
De volgende bevoegdheden kunnen niet aan het college van burgemeester en schepenen worden toevertrouwd: de daden van beschikking over onroerende goederen, behalve die, vermeld in artikel 56, §3, 8°, b)
artikel 293 van het decreet lokaal bestuur:
“Onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven worden altijd vervreemd volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan.
Artikel 3.2 van de omzendbrief KB/ABB 2019/3 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten
Voor onroerende transacties moet de markt geraadpleegd worden. Alleen om redenen van algemeen belang kan worden aanvaard dat de transactie zonder concurrentie verloopt. Het bestuur moet dat voldoende motiveren.”
De raad keurt goed dat het stuk grond, grenzend aan perceel Gebroeders Van Raemdoncklaan 52 en gekend onder sectie C nummer 189C aangeboden wordt aan de eigenaar van het perceel Gebroeders Van Raemdoncklaan 52 tegen de minimale prijs van 12 000 EUR.