In 2012 verwerft gemeente Edegem samen met vzw Kempens Landschap en het Agentschap voor Natuur en Bos het domein Hof ter Linden:
Sinds de aankoop werken de drie eigenaren als partners samen om het 55 hectare grote park een mooie toekomst te geven. Dat gebeurde in de afgelopen jaren reeds door de opmaak van een beheerplan, de restauratie en herbestemming van de 2 koetshuizen en eind 2018 de indiening van een restauratiedossier voor het kasteel. Onderstaand een overzicht van de belangrijkste investeringen in het domein en/of gebouwen de periode tussen 2012 en heden (afgeronde bedragen). De exploitatiekosten van het domein en gebouwen blijven hier buiten beschouwing.
De volgende belangrijke investering in het domein betreft de restauratie van het kasteel. De restauratiekosten werden in 2019 geraamd op 3.897.362,02 EUR waarvan een substantieel deel gerecupereerd kan worden middels een erfgoedpremie.
De betreffende erfgoedpremie voor de restauratie en herbestemming van het kasteel Hof ter Linden werd op 28 juni 2019 bij ministerieel besluit verleend aan de gemeente Edegem. Het betreft een subsidie van 80% op alle werken aan onderdelen met erfgoedwaarde. Werken aan onderdelen die geen erfgoedwaarde hebben en die bij de restauratie ook worden gerenoveerd, bijvoorbeeld de technische installaties vallen buiten de betoelaging via de erfgoedpremie.
De erfgoedpremie werd voorwaardelijk toegekend en is gekoppeld aan het uit onverdeeldheid treden van de eigenaren, waarbij de gemeente Edegem exclusief eigenaar diende te worden van het kasteel tegen uiterlijk 1 november 2019 om recht te hebben op deze verhoogde subsidie volgens de bijzondere procedure. Omdat het tot nu toe niet is gelukt om met de 3 eigenaren tot een nieuwe eigendomsverdeling te komen die tegemoet komt aan deze voorwaarde werd de deadline van 1 november 2019 op vraag van de drie partners reeds verschillende malen verlengd. De nieuw deadline loopt tot medio juli 2022. Vanuit het kabinet van de Vlaams minister inzake onroerend erfgoed wordt aangegeven dat een volgende verlenging niet meer mogelijk zal zijn.
Daarnaast blijft een premie vanuit Onroerend Erfgoed slechts vijf jaar geldig wat hier concreet betekent dat de werken midden 2024 moeten afgerond zijn.
Het toegewezen subsidiebedrag bedraagt 2.388.446,86 EUR en is gebaseerd op een uitgebreid premiedossier dat werd opgemaakt door het architectenbureau Erfgoed en Visie. De reglementering voor het bekomen van restauratiepremies voor onroerend erfgoed is ondertussen ernstig gewijzigd, waardoor het laten vervallen van de huidig toegekende premie inhoudt dat er in de toekomst een dergelijke premie niet meer verleend kan worden aan een lokaal bestuur. Ook wanneer het kasteel vervreemd zou worden kan een nieuwe eigenaar geen beroep doen op een vergelijkbare premie.
De afgelopen periode zijn er meerdere overlegmomenten geweest tussen de drie eigenaren om tot een oplossing en nieuwe eigendomsverdeling te komen. Belangrijkste uitgangspunten bij deze onderhandeling waren:
De argumentatie volgt onderstaand stramien:
Waarom dringt een renovatie zicht op?
Kasteel Hof ter Linden is een beschermd monument, gelegen in een beschermd dorpsgezicht en maakt samen met de reeds gerestaureerde koetshuizen deel uit van de aantrekkingskracht van het hele park. De gebouwen vormen samen het decor van dit park dat sinds 2012 dankzij de aankoop publiek toegankelijk werd.
Het kasteel zelf is ondertussen in zeer slechte staat, zowel wat de buitenschil betreft als het interieur. Een grondige totaalrenovatie dringt zich dan ook op.
Wat als het kasteel niet gerestaureerd wordt?
Door het beschermd karakter van het kasteel (en haar omgeving) rust er een verplichting op de eigenaren (op heden dus ook het lokaal bestuur) om dit onroerend erfgoed in goede staat te beheren en bewaren. We ontvingen reeds eerder aanmaningen vanuit het agentschap onroerend erfgoed om een aanvang te nemen met de aangevraagde restauratie, gelet op de verkregen restauratiepremie. Maar ook indien de premie zou komen te vervallen, blijft de verplichting op de eigenaren rusten om het kasteel in goede staat te houden en/of te brengen. De inspectie kan aan de eigenaren dwangsommen opleggen om ze tot actie te bewegen.
Een piste waarbij de premie verloren is gegaan maar het kasteel toch gerestaureerd moet worden leidt vanzelfsprekend tot forse kosten die dan volledig door de eigenaren zelf opgebracht dienen te worden.
Verder kan de wijze waarop wordt omgegaan met het kasteel een bredere invloed hebben op andere projecten en beleidsdoelstellingen. Als lokaal bestuur zijn we voor een heel aantal dossiers afhankelijk van een (vaak verplicht) advies van onroerend erfgoed, zowel in het domein Hof ter Linden, maar ook in het Fort, voor de basiliek, Sint-Antoniuskerk, Huis Hellemans,.... Het onderhouden van een goede relatie met Agentschap Onroerend Erfgoed is dan ook opportuun om op lange termijn geen bruggen op te blazen in andere, soms ook moeilijke, dossiers.
De kosten voor de restauratie
Door het beschermd karakter kon er een restauratiepremie bekomen worden ten belope van 80% van het geraamde renovatiebedrag. Voor de uitkering hiervan is het noodzakelijk dat de gemeente exclusief eigenaar is van het kasteel aangezien de andere partners niet onder de toepassing van deze premievoorwaarden passen. De gesprekken om tot een uit onverdeeldheid treding lopen tot op heden steeds vast op de resterende kosten voor de renovatie.
Samenvatting kosten restauratieproject overeenkomstig het erfgoedpremiedossier:
Alle bedragen exclusief BTW. Voornoemde bedragen zijn gebaseerd op de ramingen zoals gekend op het moment van de opmaak van het restauratiepremie en dateren dus november 2018. Alles exclusief het ereloon van de architecten (11,2% = €436.504,55).
Op basis van de gegevens van Statbel zijn de afzetprijzen in de bouw tussen Q3 2018 en Q3 2021 gestegen met 11.7%. Gezien de forse prijsstijgingen van de laatste tijd en de periode die nog zal verstrijken tot aan het moment van uitvoering lijkt een correcte van 15% op de oorspronkelijke cijfers gerechtvaardigd.
Samenvatting gecorrigeerde kosten restauratieproject:
Alle bedragen exclusief BTW. Alles exclusief het ereloon van de architecten & studiebureaus (11,2% = 501.980 EUR).
De aannemer van het restauratieproject heeft het recht zijn aanbieding te indexeren. Onder normale marktomstandigheden leidt dit tot prijsverhogingen van 2 à 3% per jaar.
De toegewezen erfgoedpremie kan met maximaal 10% worden verhoogd in functie van onvoorziene meerwerken.
Financiering van het restauratieproject
In een nieuwe eigendomsstructuur (zie verder) bezitten Kempens Landschap en gemeente Edegem alle gebouwen. Agentschap Natuur en Bos heeft enkele nog gronden (natuurwaarden).
Het oorspronkelijke idee was de restauratie te bekostigen vanuit de huuropbrengsten van de gebouwen (koetshuizen & kasteel). De huuropbrengst van de koetshuizen en de (toekomstige) huuropbrengst van het gerestaureerde kasteel bedraagt ongeveer 100.000 EUR wat voldoende moet zijn om de door de eigenaars op te brengen kosten voor de restauratie te financieren.
In de uiteindelijk afspraak tussen Edegem en Kempens landschap is de ‘huuropbrengst’ losgelaten en overeengekomen dat beide eigenaren als gelijkwaardige partners elk de helft van de kosten van de restauratie dragen. Daarbij blijven de vooropgestelde bedragen wel gelijk aan de eerdere uitgangspunten:
° netto kosten voor de restauratie op te brengen door eigenaars: ongeveer 2.093.519 EUR
° financieringskosten: ongeveer 100.000 EUR/jaar
De lening ter financiering van de restauratie zal worden gedekt met een gemeentelijke waarborg. Dit conform de samenwerkingsovereenkomst met Kempens Landschap en de precedenten van gelijkaardige werking in andere dossiers van Kempens Landschap.
Risico’s en mogelijkheden deze te beperken
Het betreft een restauratieproject waarbij verassingen niet zijn uit te sluiten. Onvermijdelijk zal de ontmanteling van het gebouw onvoorziene problemen blootleggen en leiden tot bijkomende of gewijzigde ingrepen. De eenheidsprijzen in de bouw zijn erg in beweging en het is onmogelijk te voorspellen hoe de situatie op het moment van aanbesteding gaat zijn. Toch kunnen preventieve ingrepen de risico’s op budgetoverschrijdingen verkleinen.
Bezuinigingen:
De restauratiepremie geeft een subsidie van 80% op werken aan de geklasseerde onderdelen van het kasteel. Indien bij het doorvoeren van bezuinigingen besloten wordt onderdelen van het project niet uit te voeren vervalt automatisch ook de premie op het betreffende onderdeel. Ook indien onderdelen zo ernstig worden vereenvoudigd dat ze niet meer historisch correct worden hersteld vervalt de premie op de het betreffende onderdeel en zijn de kosten voor de ‘historisch niet correcte’ afwerking volledig ten laste van de opdrachtgever. Dit brengt een belangrijke beperking van de mogelijkheden tot bezuinigen op de restauratiekosten. Bezuinigingen zijn vooral te realiseren:
Alvorens tot aanbesteding over te gaan zal het project in zijn geheel doorgelicht en waar nodig vereenvoudigd en verfijnd worden teneinde de aanbesteding aan te vangen met een project binnen de grenzen van het budget.
Tegemoetkoming voor de evolutie van de bouwkosten sinds het moment van opmaken van het premiedossier:
Agentschap Onroerend Erfgoed onderzoekt momenteel in een bredere context of eerder verleende premies geïndexeerd kunnen worden als tegemoetkoming in de sterk evolutie van de eenheidsprijzen in de bouw.
Ondersteuning voor onvoorziene meerwerken
De toegewezen erfgoedpremie kan met maximaal 10% worden verhoogd in functie van onvoorziene meerwerken.
Aangepaste aanbestedingsvorm die het risico op overschrijding van het budget beperkt:
Standaard procedure (laagste prijs) met extra aandacht voor:
° volledigheid (geen inbreng en wijzigingen tijdens de uitvoering, ook niet door een eventuele uitbater en zijn aannemers)
° beperking aantal loten (bij voorkeur alles in één lot) ter voorkoming van tegenstrijdigheden, leemtes, coördinatieperikelen, planningsproblemen…
° toevoegen van varianten voor kostbare posten
° beperken van ‘voorziene sommen’ en ‘vermoedelijke hoeveelheden’
Aanbesteding tegen vastgesteld budget:
Niet wat kost de uitvoering van deze werken maar welke logische combinatie van werkzaamheden kan binnen een opgegeven budget uitgevoerd worden. De aannemer die binnen het budget de meeste werken kan uitvoeren krijgt de opdracht gegund...
Onderhandelingsprocedure:
Zoals eerder vermeld is het moeilijk om op de gesubsidieerde werken bezuinigingen te realiseren op een andere manier dan door de betreffende werken te laten vervallen. Immers wordt 80% van de betreffende kost gesubsidieerd.
Ongeveer 2 miljoen, de helft van de kosten van het restauratieproject, valt buiten de gesubsidieerde werken. Hier kan in onderhandeling worden geoptimaliseerd. Het gaat hierbij over onderdelen van het kasteel die niet geklasseerd zijn en dus is de opdrachtgever veel vrijer in de uiteindelijke wijze van uitvoering. De expertise van aannemers kan hierbij mogelijk tot substantiële besparingen leiden.
Onderhandelde voorstel en voorwaarden
Bij de onderhandeling tussen de 3 eigenaren zijn allerlei pistes de revue gepasseerd, ook pistes waarbij het kasteel zou worden verkocht. Een verkoop in huidige staat lijkt onwaarschijnlijk. Het kasteel beschikt niet over een eigen privébuitenruimte. Een eventuele private eigenaar mag niet met de wagen tot aan het kasteel rijden. Het kasteel is in slechte staat. Een private eigenaar kan geen aanspraak maken op een vergelijkbare restauratiepremie.
Verder biedt verkoop geen enkele garantie dat het kasteel ook daadwerkelijk gerestaureerd gaat worden met als gevolg dat het kasteel een schandvlek zou worden in het domein. Met een verkoop zou bijgevolg een belangrijke sleutel voor de uitstraling van het domein onherroepelijk uit handen worden geven.
Enkel een oplossing waarbij het kasteel in volledige eigendom komt van de gemeente en waarbij de 80% erfgoedpremie behouden blijft geeft zekerheid over een positieve toekomst voor het kasteel.
Heden ligt er een voorstel voor dat rekening houdt met de bezorgdheden van alle betrokken partijen, met btw-vrijstelling en een creatieve constructie met een erfpacht in de toekomstige staat van afwerking en een wederaankoop van het kasteel na de werken (zie verder). Dat lijkt voor alle partijen aanvaardbaar. In de komende maanden worden dan ook stappen genomen om de vraagtekens nog in zekerheden om te zetten. Het is belangrijk daarbij snel actie te ondernemen om de timing van de premie te kunnen respecteren en de cofinanciering dus niet te verliezen.
Er bestaat consensus tussen alle partijen over de 'uitstap' van ANB uit de panden en gronden binnen de ringgracht in ruil voor de meeste gronden buiten de ringgracht.
Uitzondering hierop vormen de gronden tussen de Kasteelweg en de Drie Eikenstraat inclusief de hoeve en het terrein van de vroegere rugby aan het Mitterlije die worden toegewezen aan gemeente Edegem.
Alle gronden en gebouwen binnen de ringgracht komen in gezamenlijke eigendom van gemeente Edegem en Kempens Landschap. Hierbij dient een verdere verdeling te gebeuren in de eigendom van de gebouwen.
Eén en ander zal in de akte ten behoeve van de uitruiloperatie verder worden uitgewerkt en vastgelegd. De eigendomssituatie van de gebouwen wordt als volgt aangepakt:
Op diverse onderdelen wordt nog verder gesproken wat heeft geleid tot enkele voorwaarden die nog verder geconcretiseerd moeten worden. Bijkomende voorwaarden van Edegem:
Uitbating / bestemming kasteel
De meerwaarde van de restauratie zit hem in het bewaren van een stuk onroerend erfgoed dat sterk samenhangt met de identiteit van de gemeente. Het kasteel vormt een beeldbepalend element in het gehele park en is een cruciaal onderdeel van het decor en van de algemene karakter van het park. De uiteindelijke bestemming van het kasteel is voor de uitstraling van het geheel van ondergeschikt belang. Het uitbatingsvraagstuk wordt dan ook losgekoppeld van het restauratieproject.
Wat de toekomstige invulling ook gaat zijn, vast staat dat de bestemming een economische opbrengst moet hebben (noodzakelijk voor btw-recuperatie) en dat de bestemming bij voorkeur (en eventueel gedeeltelijk) van openbaar nut moet zijn.
De huidige geplande invulling van het kasteel is het gevolg van verschillende zoektochten naar een geschikte invulling en deze hebben telkens tot een zelfde kandidaat uitbater geleid. Gemeente Edegem en Kempens Landschap zijn bereid ook andere opties te overwegen. De mate waarin een uitbater bereid is om mee te investeren in de toekomst van het kasteel wordt als een belangrijk signaal gezien over de geloofwaardigheid van het uitbatingsvoorstel.
Praktische uitvoering restauratie
Kempens Landschap zal het restauratieproject als bouwheer trekken. Gemeente Edegem zal hierbij het project kritisch volgen en waar nodig bijsturen om zo de eerder aangegeven randvoorwaarden te kunnen bewaken.
Het college van burgemeester en schepenen is bevoegd voor de daden van beheer over de gemeentelijke inrichtingen en eigendommen, in voorkomend geval binnen de door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels.
De raad gaat onder voorbehoud van onderstaande opeenvolgende en goedgekeurde artikelen akkoord met het scenario waarbij Edegem het kasteel tijdelijk in volledige eigendom krijgt met als doel de maximalisatie van de erfgoedpremie en het daarmee mogelijk maken van de restauratie van het kasteel.
De raad is akkoord met het principe van de uitruiloefening waarbij de meeste gronden buiten de ringgracht naar Agentschap Natuur en Bos gaan en Edegem samen met Kempens Landschap de gronden en gebouwen binnen de ringgracht verwerven.
De hoeve, de gronden tussen de Kasteelweg en de Drie Eikenstraat en de grond van de rugby aan de Mitterlije worden aan Edegem toegewezen.
Na restauratie zal het kasteel terug in gezamenlijke eigendom van Gemeente Edegem en Kempens Landschap worden gebracht waardoor alle gronden en gebouwen binnen de ringgracht weer in 50/50 eigendomsverhouding over beide eigenaren zijn verdeeld.
De kosten voor het restauratieproject worden door gemeente Edegem en Kempens Landschap samen gedragen waarbij elk instaat voor de helft van de kosten.
De uiteindelijke actualisering van de kosten van het restauratieproject mag niet leiden tot bijkomende uitgaven zonder akkoord van beide partijen. Uitgangspunt daarbij zijn de eerder vernoemde, geactualiseerde, door de eigenaren op te brengen kosten voor de restauratie.
Er wordt een budget-plafond ingesteld waarbij gebeurlijke tegenvallers binnen het dossier opgelost dienen te worden. Desnoods door bepaalde onderdelen van het project te vereenvoudigen, te laten vervallen of uit te stellen.
Gemeente Edegem en Kempens Landschap engageren zich tot de aanvraag van een BTW-ruling om de spreiding van kosten in de tijd mogelijk te maken.
Er dient een evenwichtige verdeling van investeringsuitgaven en risico’s tussen de eigenaars te worden bereikt. In ruil voor het door de uitruiloefening vervallen engagement van Agentschap Natuur en Bos om mee te investeren in de restauratie van het kasteel wordt gevraagd aan het Agentschap om zich te engageren een gelijkaardig bedrag te investeren in de aan hen toebedeelde gronden op het domein.
Het uitbatingsvraagstuk wordt losgekoppeld van het restauratieproject. De toekomstige invulling van het kasteel wordt een bestemming met een economische opbrengst en is bij voorkeur (en eventueel gedeeltelijk) van openbaar nut.