Gezien kopen van vastgoed op lange termijn interessanter is dan huren en vastgoed zijn waarde behoudt, is dit zeker een goede investering. In de toekomst kan vastgoed steeds opnieuw verkocht worden, waar huurgelden verloren zijn. Bovendien beschikt het ocmw ook over liquide middelen, die gezien de huidige historisch lage rentevoeten (0,30% -weldra 27% roerende voorheffing) amper iets opbrengen. Een investering in ‘vast’goed kan het rendement opkrikken.
Momenteel huren we 14 appartementen voor het LOI, waaronder zeven voor vier personen. De jaarlijkse huurprijs van de drie duurste appartementen die we inhuren, bedraagt ongeveer 8.400 euro per appartement per jaar. Door één van deze op te zeggen, is de terugverdientijd van het in december 2014 aangeboden appartement net geen 18 jaar. En terugverdientijd betekent de tijd binnen dewelke een eigendom verwerven. Indien we rekening houden met een indexering van de huurprijs is het zelfs minder. Bovendien sloot het LOI in 2014 af met een marge van 78.695 euro, gelden die binnen het LOI besteed moeten worden en een mooi startkapitaal vormen.
In deze raming zitten geen kosten voor gemeenschappelijke delen, noch voor nutsvoorzieningen e.d.. Deze dienen immers ook betaald te worden bij de appartementen die we huren. De enige meerkost vormen het onderhoud en de herstellingen, die bij huurappartementen ten laste zijn van de verhuurder. Deze zouden uitgevoerd kunnen worden in eigen beheer. Ook bij de huurappartementen moeten we dit vaak nog doen, wanneer er schade werd aangebracht.
Bovendien is het OCMW ook vrijgesteld van registratierechten (nog eens geverifieerd bij notaris Ducatteeuw dd. 3/11/2015). Enkel de notariskost en een kleine administratiekost dienen betaald te worden. Wel dient er, op kosten van het OCMW, een officieel schattingsverslag afgeleverd te worden. Het OCMW mag immers niet kopen boven de schattingsprijs.
Gezien er echter kort op de bal gespeeld moet worden, is het opportuun om aan voorzitter en secretaris de machtiging te geven de onderhandelingen te starten en onder voorbehoud van gunstig schattingsverslag, de verkoopovereenkomst te ondertekenen.
Binnen de BBC dient er niet meer 1-op-1 geleend te worden voor investeringen. Zolang zowel het resultaat op kasbasis als het gemiddelde van de autofinancieringsmarges gedurende de meerjarenplanning positief is, heeft het OCMW de vrijheid om middelen te besteden.
Door de huur die op langere termijn wordt uitgespaard, alsook de gerealiseerde marge op het LOI in 2014 en mogelijk in de komende jaren (gelden die volgens de richtlijnen van Fedasil binnen het LOI moeten blijven) kan deze aankoop gefinancierd worden. Ook naar liquiditeiten (prefinanciering) geeft dit geen problemen, gezien er voldoende middelen zijn om de terugverdientijd te overbruggen.
Gezien vastgoed een goede investering is, de nood aan LOI woningen blijft bestaan en de middelen voorhandig zijn, is het aangewezen een woning/appartement te kopen. Een eigendom kopen maakt ons minder afhankelijk van de huurmarkt, zorgt voor een goede aanwending van de middelen van Fedasil en bovendien investeren we daardoor in vastgoed.
Artikelen 38, 52, 91 van het OCMW-decreet van 19 december 2008
De Raad voor Maatschappelijk Welzijn geeft aan secretaris en voorzitter het mandaat om de nodige formaliteiten te vervullen tot aankoop van een eigendom. Dit omvat o.a. onderhandelen over de prijs, ondertekenen van een verkoopovereenkomst, mits gunstig schattingsverslag en onder opschortende voorwaarde van akkoord door de Raad voor Maatschappelijk Welzijn en eventueel betaling van een voorschot van de gebruikelijke 10%, eveneens onder voorwaarde dat dit terugbetaald wordt bij ongunstig schattingsverslag. De eigenlijke aankoop wordt bekrachtigd op de Raad voor Maatschappelijk Welzijn van zodra de formaliteiten rond zijn.